Консультации строителя онлайн.
Что делать, если управляющая компания требует убрать дверь или снять замки с двери отгораживающей общий коридор или часть общего коридора?
Достаточно часто в России управляющие компании обращаются к собственникам жилых помещений в многоквартирных домах с с требованиями или предписаниями убрать дополнительные двери, отгораживающие часть общих коридоров, вестибюлей или с требованиями снять с таких дверей замки, так как это якобы противоречит Правилам пожарной безопасности в России либо нарушает права других собственников в праве пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Давайте рассмотрим, в каких случаях подобные требования снять дверь из коридора являются неправомерными и что делать, чтобы отстоять свое право на дополнительную безопасность квартир, которое обеспечивается такими дополнительными дверьми.
Следует упомянуть, что зачастую управляющие компании (УК) используют требования относительно снятия дополнительных дверей в коридорах общего пользования в качестве "мести" собственникам жилья за жалобы на их безусловно безупречное и качественное обслуживание наших домов по совершенно разумным ценам. Более простое решение в виде надлежащего исполения своих обязанностей таким управляющим компаниям не кажется очевидным.
Ситуация №1: Управляющая компания или ТСЖ обосновывает свои требования снять дверь или замок с двери нарушеним требований Правил пожарной безопасности в Российской федерации ППБ 01-03, в частности: В случае получения претензий по таким основаниям самым простым вариантом будет известить Управляющую компанию или ТСЖ, что Правила пожарной безопасности в Российской федерации ППБ 01-03 отменены Постановлением Правительства Российской федерации №390 от 25 апреля 2012 года "О противопожарном режиме". Можете привести в ответе цитату из Письма МЧС России от 18.05.2012 N 19-2-4-1940 О Правилах пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03): Ситуация №2: Управляющая компания или ТСЖ может обосновать свои требования на основе Постановления Правительства Российской федерации №390 от 25 апреля 2012 года. Посмотрим, как действовать в этом случае. В Постановлении №390 требования по противопожарной безопасности в части, касающейся многоквартирных домов сформулированы по-другому: Пункт 23: На объектах запрещается: Пункт 34. Двери на путях эвакуации открываются наружу по направлению выхода из здания, за исключением дверей, направление открывания которых не нормируется требованиями нормативных документов по пожарной безопасности или к которым предъявляются особые требования. Пункт 35. Запоры на дверях эвакуационных выходов должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа. Пункт 36. При эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается: Из вышеприведенных требований Постановления Правительства РФ №390 следует, что двери могут противоречить противопожарному режиму, если затрудняют доступ к средствам пожаротушения, ограничивают зону действия пожарной сигнализации или автоматической системы пожаротушения либо имеют замки, открывающиеся изнутри (по ходу путей эвакуации) при помощи ключа. Если же установленная дверь не препятствует доступу к системам пожаротушения и имеет замок, который изнутри по ходу путей эвакуации открывается без ключа (барашком, рукояткой), то это не противоречит требованиям Постановления Правительства РФ №390 "О противопожарном режиме". Однако управляющая компания или ТСЖ могут попробовать воспользоваться аргументацией из Пункта 36 а: дверь может препятствовать свободной эвакуации людей. С требованиями к путям эвакуации поможет разобраться СНиП 2.01.02-85* Противопожарные нормы и СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений. Частично отмененный СНиП 2.01.02-85 регламентирует следующие требования к путям эвакуации: Пункт 6.16 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина не менее: 0,8 м - во всех остальных случаях. Во всех случаях ширина эвакуационного выхода должна быть такой, чтобы с учетом геометрии эвакуационного пути через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком. Пункт 6.16 Двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания. Не нормируется направление открывания дверей для: а) помещений классов Ф1.3 (жилые многоквартирные дома). Пункт 6.18 Двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей и лестничных клеток не должны иметь запоров, препятствующих их свободному открыванию изнутри без ключа. В зданиях высотой более 15 м указанные двери, кроме квартирных, должны быть глухими или с армированным стеклом. Лестничные клетки, как правило, должны иметь двери с приспособлениями для самозакрывания и с уплотнением в притворах. В лестничных клетках допускается не предусматривать приспособления для самозакрывания и уплотнение в притворах для дверей, ведущих в квартиры, а также для дверей, ведущих непосредственно наружу. Двери эвакуационных выходов из помещений с принудительной противодымной защитой, в том числе из коридоров, должны быть оборудованы приспособлениями для самозакрывания и уплотнением в притворах. Двери этих помещений, которые могут эксплуатироваться в открытом положении, должны быть оборудованы устройствами, обеспечивающими их автоматическое закрывание при пожаре. Пункт 6.27 Ширина горизонтальных участков путей эвакуации и пандусов должна быть не менее: 1,0 м - во всех остальных случаях. Таким образом, если установленные двери не противоречат перечисленным выше требованиям, то требование демонтировать (снять) их или снять замки, которые открываются изнутри без ключа со стороны управляющей компании или ТСЖ на основании "нарушения правил пожарной безопасности" - безосновательны. Вы можете известить об этом управляющую компанию или ТСЖ заказным письмом с уведомлением о вручении, либо обратиться за помощью к адвокату, который сделает это за вас. Если установленная дверь действительно не нарушает вышеперечисленных требований, то с большой вероятностью УК или ТСЖ отзовет свои претензии. Если же этого не произойдет, то придется отстаивать свои права в суде. Самовольно демонтировать дверь или замок ни УК, ни ТСЖ права не имеют. Если это произойдет (в том случае если вы признали свои права на дверь), то их действия подпадут под Статью 167 УК РФ "Умышленное уничтожение или повреждение имущества". Вызывайте полицию и пишите заявление на УК или ТСЖ (при необходимости). В случаях, если глухая дверь перекрывает доступ к пожарному крану, то можно заменить глухую дверь, на дверь с армированным стеклом, которую пожарные могут при необходимости разбить. В случаях перекрытия доступа воздуха к датчикам пожарной сигнализации над дверью возможно устроить проем площадью не менее 2500 кв.см. |
Ситуация №3: Кроме нарушения требований пожарной безопасности управляющая компания или ТСЖ могут обосновать свое требования нарушением прав на пользование общим имуществом дома остальных собственников жилых помещений. Что делать, если вам предъявили требование убрать дверь из общего коридора на этом основании? Действия зависят от того, от чьего лица действует управляющая компания. Если управляющая компания выступает от своего собственного имени, то следует попросить от УК продемонстрировать вам решение Общего Собрания собственников дома в котором числом в 2/3 голосов (п.1 ст. 46 ЖК РФ), исходя из метража владеемой недвижимости, владельцы недвижимости поручили УК распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Без этого поручения действия управляющей компании незаконны. Если такого решения у УК нет, то напомните этим господам, что исключительное право принятия решений по распоряжению и управлению общим имуществом дома лежит исключительно на владельцах жилых помещений (ст. 36 ЖК РФ), а УК - исключительно сервисная организация для технического содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома. Если ТСЖ или УК имеет такой документ, то вам придется отстаивать свои права в суде, либо (в случае с ТСЖ) подать заявление о выходе из ТСЖ (п. 3 ст. 146 ЖК РФ). С момента подачи завления членство в ТСЖ прекращается и его решения становятся для вас необязательными. Чтобы не иметь проблем в дальнейшем по этому основанию, следует воспользоваться п 2.3 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ и провести Общее Собрание Собственников дома на котором принять решение о передаче права пользования долями общего имущества (прилегающие к квартирам части коридоров) в пользование собственникам квартир. Согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ для принятия такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников жилых помещений исходя из доли собственности каждого голосующего (п.3 ст. 48 ЖК РФ). Провести такое собрание можно в заочной форме, так как ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Подготовьте решение Общего Собрания и распространите его через почтовые ящики. Собственники их подпишут и либо отправят по почте инициаторам Собрания, либо опустят в ящик для голосования. Ситуация №4: Если же претензии по установленной в коридоре двери будут предъявлены другими собственниками жилой площади многквартирного дома, следует помнить, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, в том числе и коридора, пропорциональных его доле собственности. Если вопрос не удастся решить в досудебном порядке, то придется решать его в суде. Не бойтесь и не сдавайтесь! Успехов в борьбе за свои права! |
